房產重手調控 重點改善民生(2021年8月19日)


8月16日,國家統計局發布2021年1至7月份全國房地產開發投資和銷售情況。資料統計顯示,1至7月份,全國房地產開發投資84895億元人民幣,同比增長12.7%;比2019年1至7月份增長16.5%,兩年平均增長8.0%。


雖然今年以來房地產開發投資增速維持正增長,且增速普遍高於2015年以來的增速水準,但隨着政策調控加碼,房企投資增速持續5個月收窄。7月當月,全國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降8.5%和7.1%,年內單月同比首次為負,市場有所降溫,政策調控初見成效。


而從房地產調控政策來看,現階段與以往最大的不同是調控的方向和邏輯發生了變化。過去多年來,中國主要是想辦法依靠市場化手段解決住房供應不足的問題,而近幾年來,則轉變為解決結構性供需矛盾,並化解以往過度市場化積累的風險。


房企三條紅線 供給調控強化


首先是供給端調控的強化。與需求管理相比,從供給端進行調控對投融資和拿地的影響更加直接,也能夠更好地控制金融和土地風險。在2021年初,中央正式退出了集中供地政策,並選取了22個熱點城市進行試點,按照每年不超過三次的節奏,實施土地集中公告、集中出讓。在此之前,融資端的供給側改革早已展開。2020年8月,監管層根據剔除預收款的資產負債率、淨負債率、現金短債比等三條指標,為房企劃定「三條紅線」,並根據房企的踩線情況,實施四檔融資量化管理。2020年末,監管部門又根據銀行等金融機構的房地產貸款佔比,對房貸實施「五檔」管理。借助限購、限貸等措施對需求端進行抑制的同時,加大土地、金融等供給側改革,可以看出房地產市場調控已經進入了一個新的階段,限購限貸已經不再是核心的調控手段,中央開始以更加市場化的手段,從更高的維度對房地產市場進行管理。


其次是拓寬供給來源。同樣是供給端的調整,中央開始從傳統的房地產開發投資領域,逐漸延伸到二手房、租賃、城市更新等各個鏈條。「租售並舉」的說法雖然早在2014年就已提出,但一直並未見到實質的效果,但近年來,可以看到國家對租賃行業的監管和關注有了明顯的提升。2021年6月,國務院印發了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》,提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系,明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。7月,監管層以電視電話會的形式,對發展保障性租賃住房做出部署。此後,多個城市提出租賃住房建設計劃,按照規劃,這一住房品類將大量推出,並會逐漸改變市場供應結構。


監管二手交易 嚴控炒學區房


此外,監管對二手房交易的關注也開始加碼,除了嚴控各地的二手學區房炒作外,全國範圍內也開始頻繁檢查和整頓二手房交易秩序。這意味着,在十四五階段乃至未來的很長一段時間內,中國的樓市調控政策將從曾經對供需兩端計劃經濟式的管理,調整為市場化的引導,並延伸至房地產領域的全鏈條,打到前所未有的力度和廣度。


除此之外,房地產領域的精細化調控也開始初現端倪,除了中央統籌的大方向外,圍繞「房住不炒」+「三穩」(穩地價、穩房價、穩預期)的房地產調控總基調,各地也開始「因城制宜」,進行了有針對性的調控。以房價最高的北京、上海和深圳為例,三地都出台了針對離婚購房的限購政策,也都出台了抑制學區房的二手房價格引導政策,而與一刀切政策不同的是,三地的政策雖然指向一致,但實際政策卻各有不同,並且最終的實際調控效果又都十分顯著。很好地詮釋了精細化調控的作用和意義。


從整體的政策導向來看,近些年來房地產市場的調控都是為了完善房地產交易規則、封堵投機漏洞,對一般購房者而言保護多於限制。這也印證了筆者之前的看法,未來很長一段時間裏,改善民生將是中央最重要的任務,而這其中,住房、醫療和教育是重中之重。