上周，網路上流傳一份《郁亮主席在萬科集團2022年會上的總結發言》，關於該發言內容的真實性，其後已被媒體確認為真。
在發言中，郁亮主席認為，2022年是萬科（02202）破釜沉舟、背水一戰的一年，也是房地產行業邁向「黑鐵時代」的開始。
萬科作風穩健、經營規範，而且企業管理出色，一直以來是中國房地產行業的風向標。萬科的片言隻語往往引起行業的熱烈討論。
2007年，萬科喊出「拐點論」。萬科認為房價下跌在即，並認為「房價拐點就是禿子頭上的蝨子，明擺着」，所謂「拐點」就是冰火兩重天，不是大起到大跌，不是上升曲綫到下降曲綫，而是需求發生了根本性轉變。董事長王石就「拐點論「在博客上發表了八篇文章力陳觀點：「房地產還不出現拐點才是咄咄怪事！」、「房價快速上漲是階段性事件」、「房價需要調整，但不會大起大落」、「不囤地、不捂盤、不惜售、活存量」、「中產階級買不起房子，市場就到調整期了」等。
2014年，萬科喊出「白銀時代」。萬科認為房地產行業處於一個微妙的轉型期。市場逐漸成熟、但監管仍需完善，需求逐漸下降，但並未萎縮；產品走向標準，但工藝仍可提升。地產的「白銀時代」，是一個市場從增量到存量、競爭從平衡到極化、業務從簡單到複雜、產品從單一到轉折時期。
房產銷售規模將大萎縮
市場一般認為1998年至2013年是所謂的地產「黃金時代」，在這15年間，中國商業地產從無到有，國民生產總值保持年14%的複合增長率，受益於國家宏觀經濟的快速發展，地產行業蓬勃發展。即使在2008年金融危機的衝擊下，有國家「四萬億」計劃基建投資，社會資本再次彙聚在房地產市場。
黃金時代的房地產，是一個只要能夠拿到地、貸到款，就能賺錢的行業。通俗一點來說，黃金時代是一個躺着就能賺錢的時代。
2018年，萬科喊出「活下去」。萬科認為在整個中國去槓桿的大前提之下，各地的調控的不斷加碼，棚改資金的不斷退出，對本就以高槓桿運行的房地產行業可以說是雪上加霜，而政府又強調「房住不炒」，各級開發商日子應該是相當難過。資金鏈斷裂也是可能的事情。
2022年，萬科喊出「黑鐵時代」。萬科認為房地產行業進入「不掙錢的時代，掙辛苦錢的時代」。萬科的黑鐵時代總結起來有三個特徵：
第一，房地產銷售規模將會大規模萎縮，因為「政策已經不允許房地產佔用過多的金融資源」，「居民也很難再提高債務負擔」，中國房地產正在整體「去金融化」，那麼銷售規模必然要下降了。
第二，房住不炒，投資房地產將會被「持續打壓」，因為「盡管政府可能會放開部分購房限制」，但是「房價漲幅限制還會保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機」。
房價不會崩盤 因是重要行業
第三，大城市的住房供應量將會「激增」，供需矛盾會被緩解，不要指望「房價再次上漲」了，因為中國的大城市以前之所以房價上漲，主要是「人口流入太大，但土地供應太少」，是供需不匹配造成的。但是在新的發展模式，大城市的「人地匹配關係」將會回歸正常，人口流入大的城市，將會加大居住土地指標供應，所以大城市的「供不應求」關係也會被平衡掉，再次期待房價再次上漲是「不現實」的。
從2007年萬科喊出「拐點論」開始，很多人，特別是境外金融機構，都不約而同地預期中國房價崩盤在即，中國經濟泡沫論更自此不脛而生。結果是，萬科的房地產收入不但沒有降低，反而屢創新高；中國房價不但沒有下跌，更是一路狂奔；中國經濟不但沒有爆破，反而站穩了成為唯一能挑戰美國經濟霸主的第二大經濟體。
萬科喊了15年的「狼來了」（房價崩盤），這次是否真的來了？筆者認為機會不大。筆者認為，在任何一個國家，房地產都是最重要的行業之一，即便美國也如此，美國量化寬鬆第一個救的是金融，第二個救的就是房地產，而日本、東南亞實現了所謂的房地產崩盤，但是經濟都停滯不前，人民的生活更是大幅度下降，無法買房的人更買不起。房地產行業關係到水泥、鋼材、建材、工程機械、家電、傢俱等數十個行業，一旦崩盤，經濟也將面臨滅頂之災，我們只能期望中國房地產行業走出困境、穩定發展。
陽光總在風雨後。汰弱留強本來就是市場鐵律。能熬過黑鐵時代的房地產商，迎來的可能就是房地產下一個的黃金時代。